Inleiding
De overheid, veelal een gemeente, vestigt steeds vaker een zogeheten voorkeursrecht op eigendom vanwege maatschappelijke opgaven, bijvoorbeeld woningbouw. De overheid wil als eerste aanspraak maken op grond met de bedoeling deze op een andere wijze te gebruiken dan nu het geval is.
De overheid mag zo’n voorkeursrecht vestigen op basis van de Omgevingswet. De praktijk laat zien dat veel grondeigenaren zich hierdoor ‘overvallen’ voelen en dit ervaren als een beperking in de vrijheid van hun bezit. Maar wat betekent zo’n voorkeursrecht nou precies?
Betekenis
Voorkeursrecht is een wettelijk instrument voor overheden om hun positie bij het verwerven van grond voor een beoogde (her)ontwikkeling van een gebied, bijvoorbeeld woningbouw, te versterken. Daarnaast voorkomt voorkeursrecht grondspeculatie (wel of geen ‘warme’ grond) én prijsopdrijving.
Als voorkeursrecht op grond door een overheid is gevestigd, dan mag de eigenaar deze grond gedurende drie jaar niet verkopen aan een ander dan aan deze overheid. Gebeurt dit wel, dan kan de overheid nietigheid van de koopovereenkomst en schadevergoeding eisen.
Enkele procedurele vereisten
De vestiging van een voorkeursrecht gaat in twee stappen. Eerst wordt een voorlopig voorkeursrecht gevestigd. Daarna moet binnen drie maanden het voorkeursrecht definitief worden gevestigd. Gebeurt dat niet tijdig, dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.
Als na vestiging van een voorkeursrecht grond aan de overheid wordt aangeboden, dan moet er binnen zes weken worden gereageerd. Gebeurt dit niet, dan heeft dat tot gevolg dat de grondeigenaar gedurende drie jaar vrij is om de gronden aan een andere partij te verkopen. Het voorkeursrecht blijft in dat geval wel.
De overheid moet binnen drie jaar na vestiging van voorkeursrecht het omgevingsplan voor de betreffende locatie wijzigen voor de beoogde ontwikkeling. Lukt of gebeurt dat niet, dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.
De overheid is gehouden om grond tegen marktwaarde van een eigenaar te kopen. Desondanks kan de situatie ontstaan dat de eigenaar en de overheid het niet eens kunnen worden over de prijs. In dat geval kan de eigenaar een prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank starten.
Geheimhouding
Vaak gebeurt besluitvorming over voorkeursrecht in het geheim. Dit is wettelijk geregeld, omdat openbare besluitvorming de economische en/of financiële belangen van de overheid kan schaden.
Belangenafweging
Besluitvorming over voorkeursrecht is een afweging van belangen: het algemeen belang dat de overheid heeft bij vestiging van voorkeursrecht versus het individuele belang van een grondeigenaar. Het algemeen belang om invulling te geven aan de maatschappelijke opgave met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouwontwikkeling weegt in deze tijd zwaar.
Bezwaar maken?
Tegen een (voorlopig) gevestigd voorkeursrecht is bezwaar maken mogelijk. In het kader van voornoemde belangenafweging is de kans op succes relatief klein. In ieder geval is het van belang om te (laten) checken of de overheid zich aan de procedurele vereisten heeft gehouden en in het concrete geval bevoegd is om voorkeursrecht te vestigen.
